O que é um financiamento DSCR?

Um financiamento DSCR é um empréstimo concedido a uma pessoa física que deseja comprar um imóvel para investimento utilizando a renda futuros aluguéis como prova de que o mutuário terá condições de arcar com o pagamento da hipoteca.

Um avaliador licenciado é o responsável por indicar a projeção de lucros da propriedade.

Introdução ao DSCR

DSCR, em português é: Índice de cobertura do serviço da dívida.

Vamos entender mais sobre o DSCR com uma simulação:

Explicando o DSCR

Vamos supor que uma propriedade de investimento aqui gere uma receita líquida de futuros aluguéis em um ano de $48.000 e que os custos da hipoteca do imóvel mais outras dívidas somem $42.000.

Utilizando a fórmula do DSCR temos que o valor da receita líquida dessa propriedade que é $48000 dividido por $42000 dá o valor de 1,14.

Isso significa que a receita é de 1,14 x o serviço da dívida anual. Um DSCR acima de 1 significa que a propriedade gera renda suficiente para arcar com os custos do financiamento. Se o DSCR desse menor que 1 isso significaria que a propriedade não gera renda suficiente para arcar com os custos.

É por isso que os credores buscam DSCR maiores que 1, diminuindo assim os riscos de compradores inadimplentes

Para um financiamento de investimento, os credores têm exigido no mínimo um DSCR de 1,25. Isso significa que a propriedade deve gerar uma renda que cobre as dívidas 1,25 vezes.

Para calcular a receita líquida é subtraída a receita bruta das despesas operacionais previstas com a propriedade e o que é calculado na dívida são os pagamento anuais e juros que são pagos durante o financiamento.

O requisito do DSCR muda a depender de diversos fatores, como por exemplo:

• Tipo de propriedade;
• Tipo de credor;
• Amortização;
• Tendências econômicas;
• Fatores sazonais;
• Tipo de programa.

Normalmente, os requisitos de DSCR são maiores para propriedades mais arriscadas, como os hotéis, por exemplo, podendo ser exigido um DSCR de 1,40. Isso porque a renda de um hotel varia a depender da alta e baixa estação e da tendência econômica do mercado.

Outras formas de avaliação

Além do DSCR, a relação LTV (Loan to Value) ou em português, valor do empréstimo em relação ao valor do imóvel, é um dos fatores mais importantes a ser analisado.

E em muitos casos pode acontecer do LTV estar ok mas o DSCR não ser compatível. Uma forma de resolver isso é reduzir o valor do empréstimo e considerar uma análise das receitas e despesas pessoais do proprietário.

Dessa forma, o credor pode aumentar a receita operacional líquida do comprador possibilitando um empréstimo maior.

Tipos de propriedades que podem ser financiadas através do programa DSCR

Existem diferentes tipos de residências e cada uma possui uma porcentagem LTV aceita.

Por isso, o tipo de propriedade também tem impacto sobre o limite de empréstimo que podemos disponibilizar.

Os tipos de propriedades nas quais você pode obter um financiamento DSCR são:

Residencial

• Single Family/imóvel para uma única família;
• Condomínio;
• Unidades com 2 a 4 imóveis;
• Condo-hotel;
• Unidade Planejada de Desenvolvimento (PUD).

Para imóveis Single Family, este imóvel deve ser utilizado como centro de atendimento.

Comercial

• Imóveis multifamiliares
• Imóveis mistos (residencial e comercial)
• Escritórios

Termos

As taxas desse programa podem ser fixas por 30 anos ou híbridas , do tipo fixas e ajustáveis, sendo:

• 5 anos de taxas fixas e 25 ajustáveis
• 7 anos de taxas fixas e 23 anos de taxas ajustáveis

Podendo ter amortização total ou apenas juros.

_{Última atualização em 03 de agosto de 2023.}