FHA é a Federal House Administration, uma seguradora de hipoteca residencial a qual protege o credor de uma possível situação de inadimplência.

Federal House Administration é a maior seguradora hipotecária, existente há mais de 85 anos no mercado.

É uma seguradora dentro do HUD (Departamento de habitação e desenvolvimento nos Estados Unidos).

Quem pode fazer este tipo de empréstimo?

O empréstimo FHA é um ótimo programa hipotecário para compradores de casa que não possuem todo o valor do pagamento do imóvel.

Os candidatos ao empréstimo FHA devem possuir alguns requisitos mínimos para poderem ser elegíveis ao programa hipotecário.

Os interessados ao programa de empréstimo devem manter um bom crédito de pontuação FICO. Assim sendo, quanto melhor a sua pontuação FICO, melhores são as condições do programa.

Requisitos

Se a sua pontuação FICO é de 580 para mais, a exigência inicial do pagamento é de 3,5%.

Caso a sua pontuação esteja entre 500 a 579, a exigência inicial do pagamento passa a ser 10%.

Pontuações abaixo de 500 não são elegíveis ao programa.

Além da pontuação FICO, são verificados outros requisitos, como:

• Histórico de pagamento ou ausência de histórico;
• Inadimplências;
• Histórico hipotecário;
• Atrasos de pagamento;
• Índice de dívida.

Formas de pagamento da exigência inicial

De acordo com a pontuação FICO, o mutuário pode fazer o pagamento do valor da entrada da casa de diversas formas:

• Utilizar das próprias economias para dar o valor de entrada;
• Através da doação concedida por um membro da família;
• Programas de assistência estaduais ou governamentais;
• Empregador do mutuário pode fazer uma contribuição;
• Órgão de caridade.

Uma das maiores vantagens do programa de financiamento FHA é poder contar com programas de assistência para pagamento do valor de entrada.

Você pode combinar seu financiamento FHA com um programa de assistência para pagamento de entrada parcial ou total. Mesmo sendo qualificado para uma taxa de entrada de 3,5%, muitos não conseguem arcar com esse valor de cara.

O programa de assistência para pagamento de entrada pode vir na forma de um subsídio, sem reembolso ou como uma segunda hipoteca com o valor referente somente ao valor de entrada do imóvel.

Além disso, a FHA aceita que credores, construtores e os próprios vendedores da casa arquem com alguns custos de fechamento do empréstimo como uma forma de incentivo para a compra da casa.

O que é pontuação FICO

Pontuação FICO é um número obtido através do histórico de pagamentos e transações, representando a qualidade de crédito de uma pessoa x.

FICO é uma pontuação de crédito que coleta e analisa históricos de pagamentos e transações em três empresas reguladoras de crédito nos Estados Unidos.

A partir desses dados é realizada uma média, ou seja, em um número, equivalente a um score pessoal.

A partir desses dados, a seguradora consegue determinar se o interessado pode ser elegível ao empréstimo hipotecário.

Benefícios do financiamento FHA

Há inúmeros motivos pelos quais há muitos interessados em obter um empréstimo FHA, os quais são:

Maior facilidade de qualificação;

Ou seja, mesmo com histórico de crédito baixo, ainda assim, é mais fácil conseguir a aprovação do que em outros programas de empréstimo hipotecário.

Baixa taxa de juros;

O empréstimo FHA possui baixa taxa de juros, o que facilita o pagamento mensal do imóvel por parte do proprietário.

Outras formas de análise de histórico de pagamento;

Aliado a isso, o credor pode avaliar muito mais que somente o histórico de pagamento, mas também outros pagamentos, como:

• Aluguéis;
• Contas de serviços públicos;
• Empréstimos estudantis;
• Outras formas de pagamento.

Resumidamente, qualquer transação ou pagamento demonstra positivamente um padrão de confiabilidade.

Limites de empréstimo

Os limites de empréstimo variam anualmente e são influenciados por tipo e localização da casa.

Para se manter informado sobre os limites de empréstimo, entre em contato conosco.

DTI

Além de possuir maior flexibilização em relação a pontuação de crédito FICO, o FHA também é mais flexível em relação às dívidas.

Os credores de programa de empréstimo FHA analisam duas variáveis:

• DTI Front – end;
• DTI Back – end.

No DTI Front-end é calculada qual a relação entre a renda bruta total do comprador com o pagamento da hipoteca, impostos, juros e prêmio de seguro hipotecário.

O cálculo do DTI Front-end é apenas para a dívida relacionada à habitação.

A relação exigida no programa de empréstimo FHA é de 31% a 40%, dependendo da pontuação de crédito do comprador.

Já a DTI Back-end é analisada a relação entre a renda bruta total com todas as dívidas do comprador, incluindo os pagamentos em relação à habitação.

Exclusão de dívidas

Se você tem muitas dívidas, talvez não deva se preocupar tanto assim. Claro, você deverá pagá-las, no entanto, nem todas as dívidas entram no seu cálculo de DTI. Algumas dívidas não são contabilizadas e isso pode melhorar a sua relação de renda bruta versus dívidas.

Mas se você está inadimplente suas dívidas não poderá se candidatar a um financiamento hipotecário FHA. Principalmente se forem dívidas estudantis.

Documentos do empréstimo FHA

Alguns documentos são exigidos para realizar o empréstimo FHA, como:

• Documento de identidade válido de todas as partes envolvidas no processo de financiamento;
• Apólice de seguro do título, o qual é um documento que garante a propriedade de reclamações anteriores. Este é um documento pago;
• Apólice de seguro residencial o qual garante a propriedade em caso de danos futuros;
• Fundos de fechamento é o valor final pago por todo o processo de empréstimo que pode ser na forma de cheque ou via eletrônica.

 Prêmio de seguro hipotecário – MIP

O MIP é um seguro hipotecário que é exigido pelos empréstimos segurados pela FHA.

Atualmente os empréstimos hipotecários segurados pela FHA exigem seguro hipotecário de pelo menos 11 anos ou enquanto durar o período da hipoteca.

Consulte o site oficial da FHA para obter os valores atualizados de acordo com cada caso.

Regras do FHA

Áreas previamente elegíveis

Se você está comprando uma propriedade dentro de um condomínio, você precisa procurar pelo condomínio que foi previamente aprovado pela FHA. Pensando em facilitar esse processo, o FHA agora permite que você solicite uma aprovação pontual. Por exemplo, você encontrou um imóvel dentro de um condomínio que não foi previamente aprovado para o FHA. Agora, você pode pedir uma aprovação pontual para a propriedade em questão dentro desse condomínio e proceder com o financiamento.

Regra de inversão de 90 dias

O FHA possui uma regra de compra chamada de regra de inversão de 90 dias.

Você não pode comprar uma casa usando financiamento FHA se a casa foi comprada anteriormente nos últimos 90 dias.

Propriedades multifamiliares

O valor de entrada de 3,5%, que é o mais baixo do programa, não se aplica somente a propriedades de única família, conhecidas como Single Family, mas também se aplica a propriedades multifamiliares de até 4 unidades.

No entanto, existem ressalvas: Se você adquiriu uma propriedade multifamiliar, pelo menos uma propriedade do conjunto deverá ser sua residência por no mínimo um ano e a mudança para essa propriedade deverá ocorrer em até 60 dias após a finalização do processo de compra. As outras propriedades do lote poderão ser alugadas normalmente.

Declaração de falência e dívida estudantil

É possível obter um empréstimo FHA mesmo tendo declarado falência. Em comparação aos empréstimos convencionais, que o período de carência é de 4 anos para obter um novo empréstimo após declarar falência, com o FHA, o período de carência é de 2 anos.

Mesmo com dívidas estudantis é possível obter um empréstimo FHA, no entanto, somente se o seu plano de pagamento da dívida estudantil for amortizado. No mais, o que os credores observam no final das contas é a sua relação renda/dívidas, o DTI. Se você somar muitas dívidas de empréstimo estudantil, essa relação DTI pode ficar muito alta, resultando na não elegibilidade ao programa FHA.

Outras modalidades de empréstimo FHA

Existem outras modalidades de empréstimo FHA, como 203B, 203K E HECM.

O empréstimo 203B é essencialmente o empréstimo à habitação familiar padrão da FHA.

O empréstimo 203K é fornecido para compra e reforma da casa ao mesmo tempo.

HECM é um programa voltado para pessoas acima de 62 anos e permite converter o valor do patrimônio da casa em dinheiro.

Refinanciamento

É possível refinanciar o seu imóvel somente para obter uma taxa de juros mais baixa. O programa FHA simplificar permite esse refinanciamento sem ter que provar nenhum ativo de renda nem reavaliação do imóvel.

No entanto, todos os custos de fechamento devem ser pagos fora do fechamento.

Bem como é possível fazer refinanciamento de saque, no entanto, somente pode ser refinanciado 80% do valor do empréstimo.

Outras características do programa:

Assumir o empréstimo FHA de outra pessoa

Se o vendedor da sua casa possuir um empréstimo FHA, você pode entrar como um comprador e assumir esse empréstimo se tiver melhores condições e desde que atenda aos requisitos de qualificação.

Múltiplos empréstimos

É possível ter mais de um empréstimo FHA ao mesmo tempo.

Por exemplo, você acabou de financiar um imóvel pelo FHA e o seu trabalho quer que você mude de cidade.

Você pode alugar sua casa antiga e comprar uma residência nova com um novo empréstimo FHA, desde que esteja a pelo menos 100 milhas de distância e próximo o suficiente do novo local de trabalho. Esses dados deverão ser comprovados.

O limite nacional de hipoteca FHA “piso” e “teto” para uma propriedade de uma unidade em 2023 é de $ 472.030 e $ 1.089.300, respectivamente.

_{Última atualização em 03 de agosto de 2023.}